회사가 영업활동을 하기 위해서는 일반적으로 사무실과 같은 부동산이 필요하며 이를 직접 소유하고 있는 경우와 임차해서 사용하는 경우가 있다. 부동산을 직접 소유하는 경우 영업을 위해 사용하는 부분을 제외하고 이외의 부분을 임대해주는 경우가 있는데, 이와 같은 임대차 계약이 존재하는 경우 외부감사 시 유의해야할 사항에 대해서 알아보자.

임대차 계약이 존재하는 경우, 외부감사 전 크게 아래와 같은 세 가지 사항을 검토해 볼 필요가 있다. 

첫째, 임대수입의 영업/영업외 분류

둘째, 임차계약에 대한 복구충당부채 설정

셋째, 보증금의 유동성 분류

첫째, 임대 수입의 영업/영업외 분류이다. 대부분의 회사는 영업이익에 직접적인 영향을 미치는 매출이 크게 보이길 원하며, 실제 처음 감사를 받는 회사의 경우 제조업이나 소매업종임에도 임대료 수입을 매출로 인식하고 있는 것을 심심찮게 볼 수 있다. 일반기업회계기준에서는 매출액에 대해 아래와 같이 정의하므로, 임대료 수입이 주된 영업활동에서 발생했는지 여부에 따라 매출액 혹은 영업외수익으로 분류해야한다.

일반기업회계기준 2.46 매출액은 기업의 주된 영업활동에서 발생한 제품, 상품, 용역 등의 총매출액에서 매출할인, 매출환입, 매출에누리 등을 차감한 금액이다.

따라서 임대수입을 매출로 계상하기 위해서는 임대 활동이 우리 회사의 주된 영업활동인지 여부를 우선적으로 판단할 필요가 있으며 이를 위해 아래의 세 가지 요건을 종합적으로 고려해야 한다.

1. 정관상 사업목적
2. 계속적, 반복적 발생
3. 전체 수입금액에서 차지하는 비중

즉, 정관 상 사업목적에 부동산 임대업이 포함되어 있고, 임대 수입이 계속적이고 반복적으로 발생하며, 전체 수입금액에서 차지하는 비중이 중요한 경우 임대수입을 매출액으로 계상할 수 있을 것이다. 단순히 정관상 사업목적에 부동산 임대업이 포함되어 있다고 하여 무조건적으로 임대수입을 매출액으로 계상해서는 안되고 해당 수입의 계속성과 반복성 및 비중의 중요성 등을 종합적으로 고려하여야 하므로, 임대수입이 있는 회사의 경우 기말 감사 전 감사인과 회계처리 방안에 대해 사전적으로 논의하는 것을 추천한다.

둘째, 임차 부동산에 대한 복구충당부채 설정 여부이다. 초도 감사를 받는 많은 회사들이 놓치는 것들 중에 하나가 충당부채인데, 복구충당부채가 대표적으로 이에 해당한다. 회사가 부동산을 임차하여 인테리어 후 사용하는 경우 임차 계약이 종료되면 임차 자산을 원상복구 하여야 하고 이는 미래 자원의 유출 가능성이 높은 현재 시점의 의무이기 때문에 기준서 상 충당부채의 정의에 부합한다. 따라서 충당부채를 적절하게 계상하여 하며, 금액은 현재 시점의 최선의 추정치를 통해 산정하여야 한다. 복구충당부채 금액은 현재시점에서 복구 시 지출되는 비용에 대한 견적서를 받고, 이를 임차 기간이 종료되는 시점으로 환원하여 미래 가치를 구한 후 현재시점으로 다시 할인하여 최종적으로 산정된다. 그리고 이렇게 인식된 복구충당부채는 임차 기간에 걸쳐 감가상각비와 이자비용으로 인식된다. 처음 감사를 받는 경우 복구충당부채 산정 방식이 쉽게 와 닿지 않을 수 있고, 만약 복구비용 자체가 금액적으로 중요하지 않은 경우 인식 자체를 생략 하는 경우도 있으므로 이 역시 중간 감사 기간 등을 통해 감사인과 사전적으로 협의 할 필요가 있다.

세번째는 보증금의 유동성 분류이다. 임대차 계약은 계약기간이 존재하므로 해당 계약기간을 고려하여 보고기간말로부터 1년 이내 회수, 지급될 것으로 예상된다면 유동성 자산/부채로 분류해야 한다. 다만 임대차보호법에 따른 갱신청구권 등으로 인해 계약서상 명시된 계약기간 보다 실질적인 임대차 기간이 늘어날 것으로 예상되는 경우 이를 감안하여 비유동으로 인식하는 것도 가능하다.

회계는 기업의 경제 행위에 대한 실질을 보다 정확하게 보여주기 위한 언어이고, 임대차 계약이 존재하는 경우도 마찬가지이다. 즉 어떻게 하면 우리 회사가 체결하고 있는 임대차 계약을 정보이용자에게 보다 실질적이고 정확하게 보여 줄 수 있을까라는 관점으로 접근하면, 임대차 계약이 존재할 때의 회계처리가 좀 더 수월하게 와 닿을 것이다.