부동산 법인도 회계감사를 받아야 할까? 일반 법인과 마찬가지로 ‘주식회사 등의 외부감사에 관한 법률’에 따른 일정 요건 충족 시 외부감사를 의무적으로 수감하여야 하며(법정감사), 금융기관 차입 등의 경우에 임의감사를 수감하기도 한다.

부동산 법인의 수익/비용 구조는 일반적으로 지칭하는 사업과는 다른 특성을 지니고 있으며, 그 결과 부동산 법인의 회계감사 시에만 발생하는 별도의 이슈들이 존재한다. 이러한 이슈들 중 최근 부동산 법인 고객사로부터 가장 많은 문의를 받은 두 가지 이슈에 대하여 살펴보도록 하겠다.

1. 부동산의 시세가 올랐어요. 회사 이익이 좋아지는 걸까요?

유형자산의 재평가 관련 기준은 일반기업회계기준(K-GAAP)과 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 상 기본적인 관점이 유사하며, 본 칼럼의 독자께서는 대부분 일반기업회계기준을 준수하고 계실 것으로 추측되는 바, 일반기업회계기준을 중점적으로 살펴보겠다. 

일반기업회계기준 제 10장 유형자산 기준서에 따르면, 유형자산의 분류별로 ‘원가모형’과 ‘재평가모형’ 중 선택할 수 있으며, ‘재평가모형’ 선택 시에는 공정가치 변동에 따른 손익을 인식할 수 있다. 이 때, 재평가의 빈도는 재평가되는 유형자산의 공정가치 변동에 따라 달라지며, 재평가된 자산의 공정가치가 장부금액과 중요하게 차이가 나는 경우에는 추가적인 재평가가 필요하다. 유의적이고 급격한 공정가치 변동 때문에 매년 재평가가 필요한 유형자산이 있는 반면에, 공정가치의 변동이 경미하여 빈번한 재평가가 필요하지 않은 유형자산도 있다. 즉, 부동산(토지, 건물)의 경우 급격한 공정가치 변동이 존재한 회계연도 외에는 3년이나 5년마다 재평가하는 것이 충분할 수도 있는 것이다.

그렇다면 위와 같이 주기적으로 재평가를 수행하여 이익이 발생할 경우에는 회사의 이익이 좋아질까? 결론부터 이야기하자면, 이익이 발생할 경우 해당 연도의 당기손익에는 영향이 없고, 손실이 발생할 경우 해당 연도의 당기손익이 감소한다. 

기준서에 따르면, 유형자산의 장부금액이 재평가로 인하여 증가된 경우에 그 증가액은 기타포괄손익으로 인식하도록 명시하고 있으므로, 재평가를 수행한 회계연도의 당기손익에는 영향을 미치지 않으며 자본항목인 기타포괄손익(하위 계정과목명은 재평가잉여금)으로 계상하게 된다. 이렇게 인식한 재평가잉여금은 향후 해당 유형자산의 처분 시에 당기손익으로 인식하게 된다. 결론적으로 재평가이익은 부동산을 처분하는 회계연도의 당기순이익을 증가시키게 된다. 이와 반대로, 유형자산의 장부금액이 재평가로 인하여 감소된 경우에 그 감소액은 당기손익으로 인식하도록 명시하고 있으므로, 재평가를 수행한 회계연도의 당기손익이 감소하게 된다.

위와 같이, 재평가모형을 선택할 경우에도 시세차익 효과가 해당연도의 당기손익을 증가시킬 수 없으며, 시세가 하락하였을 경우 해당 연도의 당기손익이 감소시키는 점, 추가적으로 감정평가에 소요되는 비용이 발생하는 점 등을 염두에 두고 재평가모형 선택을 고려할 필요가 있다.

2. 부동산 매각대금을 매출로 인식할 수 있을까요?

부동산 법인은 부동산(토지 및 건물)을 취득 후 수 년간 임대를 통한 임대료를 수취하다가 시세차익 목적으로 매각하는 경우가 일반적이다. 임대기간 동안 임대수익을 매출로 계상하는 것은 논란의 여지가 없이 확실한 반면, 임대하던 부동산을 시세차익 목적으로 매도하게 될 경우 해당 시세차익에 해당하는 처분이익을 매출로 잡을 수 있을지에 대한 이슈가 발생하곤 한다. 

일반기업회계기준 상 시세차익 목적으로 보유하는 부동산의 경우 투자부동산, 임대 목적으로 보유하는 부동산의 경우 유형자산으로 구분한다. 이러한 계정분류와 회계기준의 보수주의 관점을 고려하였을 때 영업외손익에 해당하는 투자부동산처분손익 또는 유형자산처분손익으로 계상하는 것이 일반적이다.

다만, 해당 법인의 정관 및 법인등기부등본 상 사업목적에 부동산매매업이 포함될 경우 영업에 따른 수익으로 계상하지 못할 사유는 없으므로, 일반적이지는 않지만 영업수익(또는 매출)으로 계상하는 것 또한 가능한 것으로 회계기준을 해석할 수도 있을 것이다. 유의할 점은, 이는 감사인에 따라 견해가 상이할 수 있는 점, 처분이익을 매출로 계상하였을 경우 향후 처분손실이 발생하는 경우에는 영업비용으로 계상하여 회계처리의 일관성을 유지하여야 하는 점 등을 함께 유념할 필요가 있다.