흔한 사례는 아니지만 영업이익이 유의적으로 발생하거나 거액의 투자금을 유치한 스타트업이 사옥을 매입하는 경우가 있습니다. 기분 좋게 매입한 사옥이지만, 훗날 생각지도 못한 상황에서 발목을 잡을 수 있습니다. 스타트업의 파운더라면 관심을 가져볼 필요가 있습니다.

1. 사옥 매입의 유인

늘어나는 구성원 때문에 자주 이사를 하게 되면 경영자들은 사옥 매입에 대해 한 번쯤 고민하게 됩니다. 매월 지급하는 임차료나 거액의 인테리어 비용 등 금전적인 문제도 있지만, 이사할 때마다 소모되는 에너지도 무시할 수 없습니다. 사옥 매입 시 부담하는 이자비용과 그렇지 않을 경우 지급해야 할 임차료, 기대되는 시세차익, 회사의 현금 보유 현황, 예상 현금흐름 등을 종합적으로 고려하여 사옥 매입을 결정하게 됩니다.

이러한 의사결정이 회사에는 좋은 결과를 가져다줄 수 있겠지만, 훗날 경영자(파운더)에게 생각지도 못 한 영향을 미칠 수도 있습니다.

2. EXIT과 양도소득세

모든 창업자의 꿈은 EXIT(주식 매각)일 것입니다. 그래서 기업가치(지분가치)를 성장시키고자 끊임없이 고민하고 노력합니다. 대부분 잘 알고 있지만, 이러한 비상장주식의 매각에는 양도소득세가 부과됩니다. 양도차익의 10%(대주주 보유분 20% ~ 25%)가 부과되는데, 스타트업의 파운더라면 대부분 대주주에 해당하여 20% ~ 25%의 양도세를 부담하게 될 것입니다.

3. 부동산 양도?

이렇듯, 비상장주식의 양도는 비교적 낮은 세율(10% ~ 25%)로 과세가 종결되지만, 특수한 경우에는 일반 부동산 양도세율(6% ~ 45%)로 과세될 수 있습니다. 바로 사옥(부동산)이 있을 경우입니다. 사옥이 있다고 모두 해당되는 것은 아니며, 구체적으로 아래 요건을 모두 충족해야 합니다.

(1) 과점주주: 주주 1인 및 특수관계자가 소유하고 있는 주식 등의 합계액이 해당 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 50을 초과하는 과점주주가 주식을 양도하는 경우일 것
(2) 주식양도비율: 해당 법인 주식 등의 50% 이상을 과점주주 외의 자에게 양도할 것
(3) 부동산보유비율: 해당 법인의 자산총액 중 부동산 등의 자산가액과 해당 법인이 직접 또는 간접으로 보유하고 있는 다른 부동산과다보유법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱한 금액이 자산총액 대비 50% 이상일 것

요건을 분석해 보겠습니다.

먼저 과점주주. 지분율이 50%를 초과하는지를 판단하는 것입니다. 이 경우 본인뿐만 아니라 특수관계자의 지분율도 포함합니다. 특수관계자의 범위가 생각보다 넓기 때문에 주의가 필요합니다.

다음으로 양도비율. 주식을 양도하는 날부터 소급하여 3년 내에 양도한 주식을 합산하여 50%를 판정합니다. 이 점도 주의가 필요합니다.

마지막으로 부동산보유비율. 논쟁의 핵심으로, 우리 회사의 자산총액 중 부동산이 50%를 넘는지를 보는 것입니다. 제조업/도매업 등을 영위하지 않는 스타트업은 재무제표에 자산으로 인식될 항목이 그리 많지 않습니다. 이러한 상황에서 사옥을 매입하게 된다면, 부동산 비율이 50%을 초과할 가능성이 상당히 높다고 하겠습니다.

4. 마치며

이러한 취지는 외형상으로는 주식을 양도하는 것이지만, 실질적으로는 부동산을 양도하는 것으로 본다는 것입니다. 사실, 요건 하나하나가 까다롭기 때문에 셋을 모두 충족하여 부동산 양도세율로 과세되기는 쉽지 않습니다. 하지만 지분율이 높은 상황에서 사옥을 매입했다가 EXIT하는 경우를 생각해 본다면, 가능성이 아주 없는 것도 아닙니다. 비상장주식 일반 양도세율(10% ~ 25%)과 부동산 양도세율(10억원 초과는 45%의 세율을 적용받으므로, 지방세 포함 약 50%로 이해하는 것이 바람직합니다)은 너무나도 큰 차이가 존재하기 때문에 주의가 필요합니다.

혹시라도 사옥 매입을 고민하고 있다면, 이러한 문제도 포함하여 의사결정을 해야 할 것입니다.