사업자가 부동산 임대차계약을 체결할 때 해당 거래가 부가가치세 과세대상에 해당하는지, 공급시기 및 과세표준은 어떻게 판단할지를 살펴볼 필요가 있다. 특히 계약기간이 길고 임대료를 선불로 받는 경우에는 세무상 수익 인식 시점 및 부가가치세 신고 납부 시점이 달라질 수 있어 주의가 필요하다. 또한, 임대차계약 과정에서 발생할 수 있는 재산세·종합부동산세 등의 제세공과금의 대납이나 계약조건에 따른 대가 수령 방식 역시 부가가치세 과세 여부 및 소득 인식 시점에 영향을 미칠 수 있다. 이러한 부동산 장기 임대차계약에서의 부가가치세 등 세무처리 방향에 대해 알아보고자 한다.

• 대가를 선불로 수령하는 경우의 부가가치세 공급시기 및 과세표준

부가가치세법에 따르면 사업자가 2 과세기간 이상에 걸쳐 부동산 임대용역을 제공하고 대가를 선불로 받는 경우, 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일을 그 공급시기로 하도록 하고 있다. 즉 임대 계약기간 전체를 기준으로 일시에 과세하지 않고 기간을 안분해서 각 과세기간별로 공급가액을 계산한다는 것이다. 따라서 부가가치세 과세표준은 선불로 받은 임대료 총액을 해당 계약기간의 개월 수로 나눈 금액을 기준으로 각 과세대상기간의 합계액으로 산정한다. 다만 선불로 받은 대가에 대해 세금계산서 또는 영수증을 발급하는 때에는 그 발급한 때를 공급시기로 보고 있으므로, 해당 과세기간에 부가가치세가 신고·납부 되어야 한다.

• 대가를 선불로 수령하는 경우의 수익 인식

소득세법에 따르면 임대료를 먼저 받는 경우, 수익을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액을 총수입금액으로 하고 있다. 즉, 임대료를 일시에 수령했다고 해서 전액을 해당 연도의 총수입금액으로 보지 않고 계약기간의 월수로 나눈 금액 중 해당 연도에 해당하는 금액을 수익으로 인식한다.

• 임차인의 제세공과금 대납 시 부가가치세 과세 여부 및 수익 인식

임대인 명의로 부과된 제세공과금을 임차인이 대신 납부하는 경우, 해당 금액은 임대료의 일부로 보게 된다. 따라서 해당 금액 역시 부가가치세가 과세대상에 포함되며, 임대인은 이를 포함하여 세금계산서를 발행하여야 한다. 아울러 계약 상 임차인이 임대인 명의의 제세공과금을 부담하도록 규정된 경우, 해당 금액은 임대인의 임대료 수입으로 보아야 한다.